実家は売る？貸す？解体する？比べ方の分かれ道と、3,000万円の特別控除・相続土地国庫帰属制度
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こんな心配はありませんか
- 親の家を相続したけれど、売るか貸すか解体するか決められない
- 思い出のある家を手放すのは気が引ける。でも住む予定もない
- 売ったら税金がいくらかかるのか心配
- 田舎の土地で、売ろうにも買い手がいなさそう
どれを選ぶかは、家族が使う予定・建物の状態・買い手や借り手がいるかの3つでだいたい決まります。そこに、売ったときの3,000万円の特別控除の期限が関わります。順番に考えれば、自分の家にあう道が見えてきます。
相続した実家は、「家族が使う予定があるか」「建物がそのまま使えるか」「いつか家族が使うかもしれないか」の3つの問いで、残す・解体・貸す・売るに分かれます。 親がひとりで住んでいた昭和56年5月31日以前の家を売るなら、条件に合えば利益から最大3,000万円を差し引ける特例があり、期限は相続から3年目の年末までです。この特例は、一度でも人に貸すと使えなくなるので、貸すか売るかで迷うときは先に確かめてください。
この記事のポイント
- 3つの問い（使う予定・建物の状態・いつか使うか）で、残す・解体・貸す・売るに分かれる
- 売るなら3,000万円の特別控除を確かめる。期限は相続から3年目の年末。貸すと使えない
- 解体すると土地の固定資産税が上がることがある。売る予定が決まってから解体するのが安全
- 売れない・貸せない土地は、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう道もある（建物は解体してから）
空き家バンクバンクは、全国563市町村の空き家バンクに載っている物件11,362件を、毎日見回って1か所にまとめているサイトです。となりの町と値段や広さを比べながら探せます。
トップページで物件を探す →分かれ道の図：3つの問いで考える
夫父の家、どうするのがいいんでしょう。売るのも、なんだか寂しくて。
役場の人まず「家族のだれかが住む・使う予定があるか」から考えてみてください。予定がないなら、家が傷む前に、貸すか売るかを決めたほうが、選べる道が多く残ります。
この図は、考える順番の目安です。たとえば「建物は使えるけれど、地域に買い手がいない」なら、解体して土地を売る、貸す、国庫帰属を考える、と道が戻ることもあります。
4つの道を比べる
| 売る | 貸す | 解体して土地を売る | 残す | |
|---|---|---|---|---|
| 入るお金 | 売ったお金（一度に） | 家賃（毎月） | 土地を売ったお金 | なし |
| 出るお金 | 仲介手数料・片付け・登記 | 修理・保険・固定資産税 | 解体費・仲介手数料 | 固定資産税・管理・修理 |
| 手間 | 売れるまで | 貸しているあいだずっと | 解体と売却 | 持っているあいだずっと |
| 税金 | 利益に所得税・住民税（3,000万円控除あり） | 家賃の所得に所得税・住民税 | 利益に税（取り壊しでも3,000万円控除あり） | 毎年の固定資産税 |
| 家族が使えるか | 使えない | 契約が終われば使える | 使えない | 使える |
| 向いている家 | まだ使えて、買い手がいそう | いつか家族が使うかも | 傷みが大きい | 家族が使う予定がある |
売る：3,000万円の特別控除を確かめる
家を売ったときの税金のしくみ
家や土地を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。利益は次のように計算します。
利益（譲渡所得）＝ 売ったお金 －（取得費 ＋ 売るためにかかったお金）
- 取得費：親がその家を買ったときのお金など。親が買ったときの契約書がなくて分からないときは、売ったお金の5％を取得費にできる（国税庁 No.3258）
- 持っていた期間：相続した家は、親が手に入れた日から数える。売った年の1月1日で5年を超えていれば「長期」（国税庁 No.3270）
- 長期の税率：所得税15％と復興特別所得税（所得税の2.1％）、住民税5％で、あわせて20.315％（国税庁 No.3208）
例：500万円で売った場合
| 控除を使わない | 3,000万円控除を使う | |
|---|---|---|
| 売ったお金 | 500万円 | 500万円 |
| 取得費（分からないので5％） | 25万円 | 25万円 |
| 仲介手数料（800万円以下の上限） | 33万円 | 33万円 |
| 利益 | 442万円 | 442万円 |
| 控除 | 0円 | 442万円（3,000万円まで） |
| 税金（20.315％） | 約89万8千円 | 0円 |
（このサイトの計算による目安。片付けや測量の費用など、ほかに差し引けるものがあれば利益は小さくなります）
古い家の取得費は分からないことが多く、5％で計算すると利益が大きくなりがちです。そのぶん、控除を使えるかどうかで税金が大きく変わります。
3,000万円控除のおもな条件
親が住んでいた家を相続して売ったときの特例です（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例。国税庁 No.3306）。
| 条件 | 中身 |
|---|---|
| 建てた時期 | 昭和56年5月31日以前に建てた家（マンションなど区分所有の建物は対象外） |
| 住んでいた人 | 相続の直前に、親以外に住んでいた人がいない |
| 売る期限 | 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売ったお金 | 1億円以下 |
| 家の扱い | 耐震基準に合うように直して売る、または取り壊して土地を売る |
| 相続のあとの使い方 | 相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていない |
| 控除の額 | 最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円まで） |
2024年1月1日以後に売る場合は、買った人が、売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをしても使えるようになりました。古い家を「そのままの状態」で売っても、買い手が取り壊すなら使える道があります。特例は2027年12月31日までに売ったものが対象です。
親が老人ホームに入っていた場合も、要介護認定を受けて入っていた、入ったあとも家に荷物を置くなど親が使っていた、などの条件に合えば対象になります（国税庁 No.3307）。
貸すと、3,000万円控除は使えなくなります
条件の「相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていない」は見落としやすいところです。少しのあいだでも人に貸したり、自分たちが住んだりすると、この特例は使えません。 貸してから売るか、すぐ売るかで迷うときは、先に税務署で確かめてください。
控除は確定申告をしてはじめて使えます。家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」をもらい、申告書に添えます。
売る先：空き家バンクと不動産会社
田舎の家や安い家は、不動産会社だけでは買い手が見つかりにくいことがあります。市町村の空き家バンクに出すと、移住を考える人にも届きます。登録の条件や、全国1万件の掲載から数えた相場は空き家バンクに登録して売る・貸すにまとめました。
貸す：いつか使うかもしれないなら
妻子どもが将来住むかもしれないので、それまで貸すのはどうでしょう。
役場の人それなら、期間が来たら終わる「定期借家」という契約があります。ただ、貸す前に修理が要ることが多いのと、貸すと売るときの3,000万円控除が使えなくなる点は知っておいてくださいね。
貸せば家に人が住むので、傷みにくくなり、家賃も入ります。いっぽうで、
- 貸す前の修理：水回り・屋根・給湯器など、住める状態にするお金が先に出る
- 貸しているあいだの対応：故障の連絡や、近所とのやりとり
- 契約の終わり方：ふつうの借家契約は、貸主の都合だけでは終わりにくい
が気になるところです。期間を区切りたいなら、契約の更新がなく、決めた期間で終わる定期建物賃貸借（定期借家）があります。書面で契約し、更新がないことを前もって書面で説明する決まりです（借地借家法 第38条）。
長いあいだ使われていない空き家を不動産会社に頼んで貸すときは、2024年7月から、貸主から家賃の2.2か月分まで仲介手数料を受け取れる特例ができました（国土交通省 不動産取引に関するお知らせ）。借りる人の側の考え方は空き家は買う？借りる？も参考になります。
解体する：土地にして売る・持つ
夫雨もりがひどくて、床も沈んでいます。解体したほうがいいですか？
建築士直すお金が、建て直しに近いくらいかかるなら、解体を考えてもいい家です。ただ、更地にすると土地の税が上がることがあるので、売る予定と順番を合わせてくださいね。
| 解体のよいところ | 解体で気をつけるところ |
|---|---|
| 傷んだ建物が崩れたり、人が入りこんだりする心配がなくなる | 解体の費用がかかる（木造で1坪3.5万円という相場が国の審議会資料に載っている。家の状態で大きく変わる） |
| 土地として売りやすくなることがある | 翌年度から住宅用地の特例がなくなり、土地の固定資産税が上がることがある |
| 取り壊して土地を売っても、3,000万円控除の対象になる | 取り壊してから売るまで、土地をほかの建物の敷地などに使うと控除が使えない |
（国土交通省 社会資本整備審議会 資料・国税庁 No.3306）
税がどのくらい上がるかは、空き家の固定資産税が「6倍」になる条件の計算機で、課税明細書の数字から目安を出せます。解体の補助金は市町村ごとに違い、多くは工事の前に申し込みます。姉妹サイトのホジョトクで、住んでいる市町村の補助金を探せます。
売れない・貸せない土地は：相続土地国庫帰属制度
妻解体しても、あの山あいの土地を買う人はいないと思うんです。
役場の人2023年4月から、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度ができました。ただし建物があるとだめで、審査の手数料と、10年分の管理費にあたる負担金を納める必要があります。
相続や遺贈で手に入れた土地を、一定の条件のもとで国に引き取ってもらう制度です。2023年4月27日に始まりました（法務省 相続土地国庫帰属制度）。
| 項目 | 中身 |
|---|---|
| 審査手数料 | 土地1筆あたり14,000円（引き取られなくても戻らない） |
| 負担金 | 10年分の管理費にあたる額。原則20万円。市街化区域などの宅地は面積で計算し、100㎡で約55万円、200㎡で約80万円 |
| 申請できない土地 | 建物がある土地、担保が付いている土地、境界がはっきりしない土地、土壌汚染がある土地など |
| 引き取られない土地 | 管理のじゃまになる物や木がある、崖がある、隣と争いになっているなど |
（法務省 手続の流れと費用・法務省 引き取れない土地の要件・法務省 負担金の算定例）
2026年9月30日現在の速報値で、申請は6,125件、国に引き取られた土地は3,231件です。申請の中では田・畑（2,372件）と宅地（2,135件）が多くなっています（法務省 統計）。
家が建ったままでは申請できないので、解体の費用＋負担金がかかります。それでも、売れない土地の固定資産税や草刈りをずっと続けるよりよいかを、家族で比べてみてください。
相続放棄という道も
借金が多いなど、家だけでなく財産全体を受け継がないほうがよいときは、相続が始まったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所で相続放棄ができます（裁判所 相続の放棄の申述）。家だけを放棄することはできず、預金なども受け取れなくなります。期限が短いので、迷ったら早めに専門家に相談してください。手順の全体は実家じまいの手順と費用の全体図にまとめています。
家族で意見が分かれたとき
きょうだいで「売りたい」「残したい」と意見が分かれるのは、よくあることです。気をつけたいのは、家を共有の名義にして先送りすることです。共有のままだと、売るにも貸すにも共有者みんなの同意が要り、空き家バンクにも「所有者全員の同意」を条件にする町があります（村上市 空き家バンクQ&A）。年月がたって共有者の誰かが亡くなると、その子どもたちにまで持ち分が分かれ、話がいっそうまとまりにくくなります。
話し合いでは、次のように分けて考えると進めやすくなります。
- 家を受け継ぐ人を1人に決める：ほかのきょうだいには、預金などで分ける、売れたお金から分ける、などで調整する
- 費用の出し方を先に決める：片付け・解体・税金を誰がどう出すか
- 期限を決める：「3,000万円控除の期限までに売れなければ解体する」など、区切りをあらかじめ決めておく
それでもまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割の調停を使う道もあります。司法書士や弁護士、自治体の無料の法律相談で、早めに話を聞いておくと安心です。
決めるまでのあいだに、しておくこと
すぐに決められないときも、家は傷んでいきます。決めるまでのあいだに、
- 相続登記で名義を移す（3年以内の義務。売るにも貸すにも先に要る）
- 月に1回くらい、風を通して水を流す（通えなければ、見回りを頼む先を役場に聞く）
- 郵便物の転送と、火災保険の確認（空き家のあいだも保険が続いているか）
- 3,000万円控除の期限をカレンダーに書く（相続から3年目の年末）
をしておけば、売る・貸すのどちらを選んでも、選べる道を残しておけます。
決める前に確かめること
道を決める前に（確かめたら印をつける）
0 / 9印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。
税務署・役場・法務局に聞くこと
- 実家を売るとき、3,000万円の特別控除の条件に当たりますか（税務署）
- 被相続人居住用家屋等確認書は、どこで、何を持っていけばもらえますか（役場）
- 解体したら、土地の固定資産税はいくらになりますか。解体の補助金はありますか（役場）
- 空き家バンクに登録できますか（役場）
- この土地は、相続土地国庫帰属制度で申請できますか。負担金はいくらになりそうですか（法務局）
よくある質問
相続した実家は、売るのと貸すのとどちらが得ですか？
家族が使う予定がなく、昭和56年5月31日以前に建った親の家なら、売るときの3,000万円控除が使える期限（相続から3年目の年末）のうちに売ると、税金を大きく減らせることがあります。いっぽう、一度でも貸すとこの控除は使えなくなります。いつか家族が使うかもしれないなら、期間を区切る定期借家で貸す道もあります。
空き家の3,000万円控除の条件は何ですか？
昭和56年5月31日以前に建てた家（区分所有でない）で、相続の直前に親以外に住んでいた人がいないこと、相続から3年目の年末までに売ること、売ったお金が1億円以下であること、耐震改修か取り壊しをすること、相続の時から売る時まで事業・貸付け・居住に使っていないこと、などです。確定申告で、市区町村の確認書を添えて使います。
実家は解体してから売るべきですか？
建物の傷みが大きく、そのままでは買い手がつきにくいなら解体も考えます。ただし更地にすると翌年度から土地の固定資産税が上がることがあるので、売る予定が決まってから解体するのが安全です。2024年からは、買った人が翌年2月15日までに取り壊せば、古い家のまま売っても3,000万円控除が使えます。
売れない田舎の土地は、どうすればいいですか？
相続土地国庫帰属制度で、国に引き取ってもらう道があります。建物を解体してから申請し、審査手数料（1筆14,000円）と負担金（原則20万円）を納めます。境界がはっきりしない土地などは申請できません。申請の前に法務局に相談できます。
親の家を売ったときの税金はいくらですか？
利益（売ったお金から取得費と売るための費用を引いた額）に、長期なら20.315％がかかります。取得費が分からないと売ったお金の5％で計算するので、500万円で売って仲介手数料が33万円なら、税金は約89万8千円の計算です。3,000万円控除が使えれば0円になります。
思い出のある家を手放すのが、つらいです。
写真や形見を家族で分け、家の写真を残してから手放す人もいます。すぐに決めきれないときも、名義を移す相続登記と、家が傷まない手当てだけは先に進めておくと、あとで選べる道が残ります。
まとめ
| 道 | 選ぶとき | 気をつけること |
|---|---|---|
| 売る | 使う予定がなく、建物が使える | 3,000万円控除の条件と期限。貸すと使えない |
| 貸す | いつか家族が使うかもしれない | 貸す前の修理。定期借家で期間を区切る |
| 解体 | 傷みが大きい | 解体の費用と、土地の固定資産税 |
| 残す | 家族が使う予定がある | 管理の手間と毎年の税金 |
| 国庫帰属 | 売れない・貸せない土地 | 建物は解体してから。負担金は原則20万円 |
※このページの制度や数字は、2026年10月22日に各リンク先で確かめた内容です。税額の計算は目安です。実際に使えるかどうかは、税務署・法務局・市町村に確かめてください。
この記事で確かめた資料
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-22にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。
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