名義が亡くなった人のままの空き家は買える？相続登記の義務化と、買う前に確かめる名義・段取り

約6分で読めます

こんな心配はありませんか

気に入った家の名義が、亡くなった人のままだった
売主さんに「名義はどうなっていますか」と聞くのは失礼ではないか
代金を払ったのに、自分の名義にならなかったらどうしよう
登記のことは何も分からない

大丈夫です。名義が亡くなった人のままでも、家は買えます。売主さんが先に相続登記をすれば済む話で、買い手がするのは名義を確かめることと、お金を払う時期を守ることだけ。名義を聞くのは、売主さんにとっても大事な確認です。

この記事のポイント

名義が亡くなった人のままでも買える。ただし売主が先に相続登記をする
「相続人申告登記」だけでは売れない。別に相続登記が要る
買う前に登記事項証明書で、家と土地の全部の名義を見る
代金の支払いと売買の登記は同じ日に。分からなければ司法書士に頼める

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空き家の多くは、相続で手に入った家です。国土交通省の調査では、空き家を取得した方法の57.9％が相続でした（令和6年空き家所有者実態調査）。

そのため、空き家バンクに出ている家でも、登記簿の名義が亡くなった親や祖父母のままになっていることがあります。そんな家を買えるのか、買い手は何を確かめればいいのかをまとめました。

結論：買える。ただし先に売主が相続登記をする

名義が亡くなった人のままでも、相続した人が売ることはできます。ただし、売る前に相続した人の名義に変える登記（相続登記）が要ります。

法務省のQ&Aでは、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりするときは、相続登記をする必要があると説明しています（法務省相続登記の申請義務化に関するQ&A）。

つまり段取りはこうなります。

順	登記	誰が
1	亡くなった人 → 相続した人（相続登記）	売主（相続人）
2	相続した人 → 買う人（売買の登記）	売主と買主

買い手から見ると、1が終わるまで自分の名義にはできないということです。あなたが相続登記をする必要はありません。

「相続人申告登記」では売れない

令和6年4月から、相続登記には期限ができました。不動産を相続したと知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月1日より前の相続も対象で、その場合は令和9年3月31日までが期限です（法務省相続登記の申請義務化について）。

この義務を簡単に果たせる手段として、「相続人申告登記」という制度もできました。ただし法務省は、この登記は権利関係を示すものではないので、売却するときは別に相続登記の申請が必要と書いています（法務省相続人申告登記について）。

「申告登記は済んでいます」と言われたら

売主さんから「申告登記は済ませています」と言われても、それだけでは売買の登記には進めません。「売る前に、相続登記もしていただけますか」と、やわらかく確かめてください。

相続登記に時間がかかるケース

相続登記には、亡くなった人の戸籍を集めて相続人をすべて確かめ、だれがその家を受け継ぐかを決める必要があります。次のような家は、時間がかかりやすくなります。

何代も前の名義のまま（相続人が増えている）
相続人が遠方に住んでいる、連絡が取れない人がいる
相続人どうしで、だれが受け継ぐか決まっていない

法務省のQ&Aでも、相続人が極めて多く、戸籍集めや相続人の把握に時間がかかる場合は、期限内に申請できない「正当な理由」に当たるとしています。それだけ手間がかかる、ということです。気に入った家でも、名義が直るまで待つ時間を見込んでおいてください。

買い手が確かめること

1. 登記簿で名義を見る

家と土地の名義は、法務局で登記事項証明書を取れば、だれでも確かめられます。インターネットからも請求できます（法務局オンラインでの請求）。

家と土地で名義が違うこと、土地が何筆にも分かれていることもあります。全部の筆を見てください。

2. 名義が違えば、いつまでに直るか聞く

名義が売主本人でなければ、相続登記をいつ申請するか、相続人の話し合いはついているかを、売主さんに聞きます。契約書には「引き渡しまでに売主の責任で相続登記を済ませる」ことを書いておくと安心です。

売主さんに聞くこと（そのまま読み上げて大丈夫です）

家と土地の名義は、いまどなたになっていますか
名義が亡くなった方のままなら、相続登記はいつごろ申請する予定ですか
相続人の皆さんの話し合いは、ついていますか
「引き渡しまでに相続登記を済ませる」と、契約書に書いてもいいですか

3. 代金は登記と引き換えに

相続登記が済む前に代金を全部払ってしまうと、名義が移らないまま待つことになります。代金の支払いと売買の登記を同じ日に行うのが基本です。

契約の前に、名義のことで確かめること

0 / 6

家と土地の登記事項証明書を、全部の筆について取った
家と土地それぞれの名義人がだれかを見た
名義が売主本人でなければ、相続登記の予定と、相続人の話し合いの様子を聞いた
「相続人申告登記」だけで終わっていないか確かめた
契約書に「引き渡しまでに売主の責任で相続登記を済ませる」と入っている
代金の支払いと売買の登記を同じ日にする段取りになっている

印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。

役場が専門家を紹介してくれた例

富山県上市町の「０円空家バンク」で家を受け取った川村さんは、登記や土地を分ける手続きの経験がなく不安だったところ、役場が土地家屋調査士と司法書士を紹介してくれたそうです。調べ始めてから引っ越しまで約3か月でした（かみスイッチ移住者の声）。

登記は、司法書士に頼むのが一般的です。分からないことをひとりで抱えこまず、空き家バンクの担当課に相談してください。

役場の空き家バンクの担当の人に聞くこと

この家の登記（名義）はどうなっていますか
登記のことで相談できる専門家はいますか

よくある質問

名義が亡くなった人のままの空き家は買えますか？

買えます。ただし売る前に、相続した人の名義に変える相続登記を売主がする必要があります。法務省のQ&Aでも、相続した不動産を売却するときは相続登記が必要と説明しています。

相続人申告登記が済んでいれば、その家を買えますか？

相続人申告登記は権利関係を示すものではないので、それだけでは売買の登記に進めません。法務省は、売却するときは別に相続登記の申請が必要としています。

空き家の名義は、どうやって調べられますか？

法務局で登記事項証明書を取れば、だれでも確かめられます。インターネットからも請求できます。家と土地で名義が違うことや、土地が何筆にも分かれていることがあるので、全部を見てください。

相続登記の義務化はいつからですか？期限は？

令和6年4月からです。相続を知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月1日より前の相続は、令和9年3月31日までが期限です。

相続登記が終わる前に、代金を払っても大丈夫ですか？

相続登記が済む前に代金を全部払うと、名義が移らないまま待つことになります。代金の支払いと売買の登記は同じ日に行うのが基本です。

登記のことがまったく分かりません。だれに相談すればいいですか？

登記は司法書士に頼むのが一般的です。上市町の0円空家バンクの例では、役場が土地家屋調査士と司法書士を紹介してくれました。まずは空き家バンクの担当課に相談してください。

まとめ

名義が亡くなった人のままでも買えるが、売主が先に相続登記をする必要がある
相続人申告登記だけでは売れない
買う前に登記事項証明書で、家と土地の全部の名義を見る
名義が違えば、相続登記の見通しを聞き、契約書に「引き渡しまでに済ませる」と書く
代金の支払いと名義の移転は同じ日に

登記にかかる税金は空き家を買うといくらかかる？、買う流れ全体は空き家バンクで家を買う流れにまとめています。物件は地図で探すからどうぞ。

※このページの内容は、2026年10月1日に法務省・法務局のページで確かめたものです。登記の手続きは家ごとに違うので、最終的には司法書士や法務局に確かめてください。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-29にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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