空き家バンクで家を買う流れ探してから住むまでの7つの手順と、役場・売主に聞くこと

約9分で読めます

こんな心配はありませんか

何から始めればいいのか、順番が分からない
役場に問い合わせるのは、まだ早い気がする
契約や登記なんて、自分にできるだろうか
住めるようになるまで、どれくらいかかるのか

大丈夫です。流れは7つの手順だけで、一つずつ進めれば迷いません。登記は司法書士に頼むのがふつうで、役場から専門家を紹介してもらった人もいます。実際に3か月ほどで住み始めた例もあります。

この記事のポイント

空き家バンクは市町村ごと。問い合わせの前に利用登録が要ることが多い
値段の交渉と契約に市町村は入らない。所有者か不動産会社と進める
契約の前に、名義・残った荷物・建物の状態を書面で確かめる
補助金は工事の前に申し込むものが多い

空き家バンクバンクは、全国563市町村の空き家バンクに載っている物件11,362件を、毎日見回って1か所にまとめているサイトです。となりの町と値段や広さを比べながら探せます。

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空き家バンクとは：市町村が「売りたい人」と「住みたい人」をつなぐしくみ

空き家バンクは、市町村が「売りたい・貸したい空き家」と「住みたい人」をつなぐしくみです。国土交通省のまとめでは、令和元年の時点で全国の約7割、1,261の自治体が空き家バンクを置いています（空き家・空き地バンク導入のポイント集）。

ふつうの不動産サイトと流れが少し違います。はじめに全体を一度見ておくと、いま自分がどこにいるかが分かって安心です。

全体の流れ（7つの手順）

手順	やること	相手
1. 探す	気になる地域の空き家バンクを見る	市町村のサイト
2. 利用登録	問い合わせ・内覧の前に申込書を出す（市町村による）	市町村の担当課
3. 内覧	家と土地を実際に見る	市町村・所有者・不動産会社
4. 交渉	値段・引き渡しの時期・残った家具などを決める	所有者（または不動産会社）
5. 契約	売買契約を結び、代金を払う	所有者（または不動産会社）
6. 登記	家と土地の名義を自分に移す	法務局（司法書士に頼むことが多い）
7. 補助金・引っ越し	改修の補助金を申し込み、住民票を移す	市町村

1. 探す：となりの町も一緒に見てください

空き家バンクは市町村ごとにサイトが分かれています。住みたい町が決まっていても、となりの町まで広げると候補がぐっと増えます。

このサイトでは、各地の空き家バンクに載っている物件を1か所に集めています。地図で探すと、住所からの距離や予算で、市町村をまたいで並べて見られます。

国の「全国版空き家バンク」と市町村の空き家バンクの違いは、全国版と市町村の空き家バンクの違いにまとめています。

2. 利用登録：問い合わせの前に申込みが要ることが多い

妻

気になる家があったから、持ち主さんに電話してみてもいい？

役場の人

その前に「利用登録」の申込みが要る町が多いんです。名前や連絡先、移住の予定を書いて出してもらいます。分からなければ、役場の担当に電話で聞いてください。

空き家バンクでは、物件について問い合わせたり内覧したりする前に、市町村へ「利用登録」の申込みをするところが少なくありません。氏名・住所・連絡先や、移住の予定などを書いて出します。

必要かどうか、どんな書類かは市町村によって違います。物件ページの「お問い合わせ」や「利用の流れ」を先に読んでおいてください。分からなければ、担当課に電話で聞いて大丈夫です。

役場の空き家バンクの担当の人に聞くこと（最初の電話で）

物件の問い合わせや内覧の前に、利用登録は要りますか。書類は何ですか
この物件の交渉は、所有者さんと直接ですか。不動産会社が入りますか
内覧はどうやって申し込めばいいですか
この物件で使える改修や片付けの補助金はありますか。申し込みは工事の前ですか
登記を頼める司法書士などを紹介してもらえますか

3. 内覧：家の中と、まわりの暮らしを見る

写真だけでは分からないことが多いので、できるだけ現地へ行ってください。家の傷み具合だけでなく、買い物・病院・学校までの道のりや、冬の寒さ、車がないと暮らせるかどうかも見ておきます。

茨城県笠間かさま市に移住した星野さんご家族は、暮らしてみて大変な点として「車がないと生活が大変」と話しています（sumusumu笠間移住者インタビュー）。

家のどこを見ればいいかは、古い空き家の内覧チェックリストにまとめました。下見の日にスマホで開いて使えます。

4. 交渉：市町村は間に入らないのがふつう

夫

値段の相談は、役場の人がしてくれるんですよね？

役場の人

いいえ、役場は交渉や契約には入らないのがふつうです。持ち主さんと直接か、町が協力している不動産会社を通して話してください。

ここが一番の注意点です。空き家バンクは市町村が運営していますが、値段の交渉や契約には市町村は入らないのが一般的です。

国土交通省が自治体向けに載せている要綱の例（宮城県石巻市）には、「市長は、利用者、登録事業者及び所有者等における空き家に係る交渉、媒介契約等には関与しない」と書かれています（導入のポイント集）。

つまり、交渉は「所有者と直接」か「市町村が協力している不動産会社を通して」のどちらかになります。不動産会社が間に入るときは、仲介手数料がかかります。

決めたことは、その場でメモに

値段・引き渡しの時期・残った家具の片付けなど、話して決まったことはメモに残し、あとで契約書に入っているか見比べてください。口約束のままにしないことが、あなたも売主さんも守ります。

5. 契約：書面で残す

売買契約では、値段・引き渡しの日・残っている家具や物をどうするか・建物の傷みについての取り決めを、書面にして残します。

2020年4月からの民法では、買った家が契約の内容と違っていたとき、買主はそのことを知ってから1年以内に売主へ知らせる必要があります（法務省売主の責任の見直し）。古い家ほど、契約書の「建物の状態」と「責任を負わない」という特約の有無をよく読んでください。

座敷のちゃぶ台で、売主の年配の男性と夫婦が契約の書類を読み、役場の職員が見守っているところ

契約の前に確かめること

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登記の名義が、売り手本人になっているか
値段・引き渡しの日が、話し合った内容と同じか
残っている家具や荷物を、誰が片付けるか書いてあるか
建物の傷みについての取り決めと、「責任を負わない」という特約の有無を読んだか
使いたい補助金が、工事の前の申し込みかどうか確かめたか

印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。

くわしくは空き家バンクで買うときの注意点にまとめています。

6. 登記：名義を自分に移す

代金を払ったら、法務局で家と土地の名義を自分に移します（所有権移転登記）。司法書士に頼むのが一般的です。

自分が住む家を個人で買った場合、条件を満たせば、名義を移すときの登録免許税が1,000分の3に下がります。期限は令和9年3月31日までで、市町村の証明書が必要です（国税庁登録免許税の税額表）。

売り手が親から家を相続したまま、名義を変えていないこともあります。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません（法務省相続登記の申請義務化）。名義が売り手になっているかは、契約の前に確かめておいてください。くわしくは名義が亡くなった人のままの空き家は買える？にまとめています。

7. 補助金と引っ越し：工事の前に申し込む

多くの市町村に、空き家の改修や家財の片付けへの補助金があります。気をつけたいのは、工事を始める前に申し込みが要るものが多いことです。

たとえば鹿児島県日置市の空き家改修の補助金は、工事の前に「空き家活用計画」の承認を受ける必要があり、同じ空き家には1回しか使えません（日置市空き家改修事業費補助金）。補助金の探し方は空き家を買うともらえる補助金をどうぞ。

工事の業者さんと話す前に、役場へ

修理を急ぎたい気持ちは自然です。でも、工事を先に始めると補助金が使えなくなることがあります。業者さんに頼む前に、役場で申し込みの順番を確かめてください。

実際にどれくらいかかる？　3か月で住み始めた例

沖縄から富山県上市町へ移り住んだ川村さんは、町の「０円空家バンク」で家を受け取りました。町の移住サイトに書かれている日付は次のとおりです（かみスイッチ移住者の声）。

時期	できごと
令和5年9月ごろ	掲載物件を毎日のように見始める
11月1・2日	町の内覧会に夫婦で参加
11月2日	取得者に決まる
12月20日	無償譲渡の契約を結ぶ
12月中	引っ越し

1つの物件に応募は100件以上あると思っていたけれど、実際は10件くらいだったそうです。登記や土地を分ける手続きは、役場から土地家屋調査士と司法書士を紹介してもらって任せています。同じページには、0円の物件でも登記などの諸費用に数十万円はかかると書かれています。

住んでから困ったこととしては、トイレと風呂の給湯器が古くて壊れ、給湯器が直るまで銭湯に通ったことを挙げています。物件代のほかに要るお金は、空き家を買うといくらかかる？にまとめています。

よくある質問

空き家バンクで家を買うには、何から始めればいいですか？

気になる地域の空き家バンクで物件を探し、問い合わせの前に、その市町村で利用登録が要るかを確かめてください。利用登録が要るかどうかや書類は、市町村によって違います。

空き家バンクの値段交渉は、役場がしてくれますか？

いいえ。空き家バンクは市町村が運営していますが、値段の交渉や契約に市町村は入らないのが一般的です。所有者と直接か、市町村が協力している不動産会社を通して進めます。

空き家バンクで買うと、仲介手数料はかかりますか？

所有者と直接やりとりする場合と、不動産会社が間に入る場合があります。不動産会社が間に入るときは、仲介手数料がかかります。

登記は自分でしないといけませんか？

家と土地の名義を移す登記は、司法書士に頼むのが一般的です。富山県上市町で家を受け取った川村さんは、役場から土地家屋調査士と司法書士を紹介してもらって任せています。

空き家バンクで探し始めてから、住むまでどれくらいかかりますか？

富山県上市町の川村さんは、令和5年9月ごろに物件を見始め、11月に取得者に決まり、12月に契約と引っ越しをしています。早ければ3か月ほどで住み始められる例です。

0円の空き家なら、お金はかかりませんか？

上市町の移住サイトには、0円の物件でも登記などの諸費用に数十万円はかかると書かれています。住んでから給湯器などの設備が壊れることもあるので、修理代も考えておいてください。

まとめ

空き家バンクは市町村ごと。となりの町まで広げて探す
問い合わせの前に利用登録が要ることが多い
交渉と契約に市町村は入らない。所有者か不動産会社と進める
登記と補助金の申し込みは、段取りを先に確かめる（補助金は工事の前）
早ければ2〜3か月で住み始められる

分からないことがあれば、ひとりで抱えこまず、まず役場の空き家バンクの担当の人に聞いてみてください。

※このページの制度や金額は、2026年10月1日に各リンク先で確かめた内容です。補助金の条件は年度で変わるので、使う前に市町村のページで最新の情報を見てください。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-01にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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空き家バンクは市町村ごとにページが分かれていて、となりの町と比べにくいもの。空き家バンクバンクでは、全国563市町村・11,362件を1か所に集めて、値段・広さ・住所からの距離で並べて見られます。会員登録なし・無料です。

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