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空き家の固定資産税が「6倍」になる条件管理不全空家・特定空家と住宅用地の特例、税額の目安計算機

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空き家の固定資産税が上がるのは、市町村長から「管理不全空家」か「特定空家」として勧告を受け、1月1日の時点でその勧告が続いているときです。 外れるのは土地の「住宅用地の特例」（税を計算するもとの額を6分の1などに下げるしくみ）で、建物の税は変わりません。「6倍」とよく言われますが、外れたあとのもとの額には評価額の70％という上限があるため、土地の固定資産税は多くても4.2倍ほど（このサイトの計算）にとどまります。

「6倍」の正体：家が建つ土地の税を軽くする特例

夫

実家が空き家になって2年。固定資産税が6倍になるって聞いたんですけど、本当ですか？

役場の人

「6倍」は、家が建っている土地の税をいまは6分の1まで軽くしている、という特例の裏返しの言い方なんです。空き家だからというだけでは外れませんし、外れても税額がそのまま6倍になるわけではありません。

家が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税と都市計画税を軽くする特例があります。税を計算するもとの額（課税標準額）を、土地の評価額より小さくするしくみです（地方税法 第349条の3の2・第702条の3）。

たとえば、ふつうの一戸建てが建つ150㎡の土地なら、全部が小規模住宅用地です。評価額が600万円でも、固定資産税は100万円をもとに計算されます（鹿児島市 よくある質問・横浜市 住宅用地の特例）。

この「6分の1」が外れることを、世間では「6倍になる」と言っています。

税率と、税がかからない額

（地方税法 第350条・第351条・第359条・第702条の4、総務省 固定資産税の概要）

特例が外れても「6倍」にはならない

特例が外れた土地は、商業地などと同じ扱いになります。このとき、税を計算するもとの額は評価額の70％が上限です（負担調整措置。横浜市 土地の税額のしくみ・名古屋市 土地の負担調整措置）。

そのため、200㎡以下の土地の固定資産税は、

外れる前：評価額 × 6分の1 × 1.4％
外れたあと：評価額 × 70％ × 1.4％

となり、およそ4.2倍（0.7 ÷ 6分の1）が上限の目安です。都市計画税は3分の1から70％なので、およそ2.1倍です。市町村の案内でも、静岡市は「約4倍」（静岡市 管理不全空家等・特定空家等）、神戸市は「3倍程度」（神戸市 空家法の改正）と書いています。

計算の例：評価額600万円・250㎡の土地

200㎡までの部分は6分の1、残り50㎡は3分の1で計算しています。土地が広くて一般住宅用地の部分が多いほど、倍率は小さくなります。家（建物）の税は、特例と関係なく変わりません。

課税明細書の見方

自分の土地で試すには、毎年春に届く固定資産税の納税通知書に入っている「課税明細書」を手元に置きます。書き方は市町村で少しずつ違いますが、土地の行にはおおむね次の欄があります。

「価格」より「課税標準額」がずっと小さく、住宅用地の面積の欄に数字があれば、いまは特例が効いています。親の名義のままで課税明細書が見つからないときは、市町村の税務課で、相続人として「名寄帳（なよせちょう）」や評価額の証明を出してもらえるか聞いてください。

下の計算機に、課税明細書の数字を入れてください。

特例が外れる条件：「管理不全空家」か「特定空家」で勧告を受けたとき

妻

じゃあ、どんな空き家が勧告されるんですか？

役場の人

屋根や外壁が傷んで落ちそう、草木が道にはみ出している、ごみが積まれている、といった状態です。いきなり勧告ではなく、まず「直してください」という指導があります。そこで直せば、勧告には進みません。

特例が外れるのは、市町村長から勧告を受けた空き家の敷地です（地方税法 第349条の3の2）。勧告の対象は2種類あります。

（国土交通省 空家法の改正・空家等対策の推進に関する特別措置法 第13条・第22条・第30条）

2023年の改正までは、勧告で特例が外れるのは「特定空家」だけでした。改正で、その手前の段階の空き家も勧告の対象になりました。「まだそこまでひどくない」と思っていた家も、対象になりうるということです。

どんな状態だと、管理不全空家と判断される？

国土交通省のガイドラインには、判断の参考になる例が並んでいます（国土交通省 ガイドライン）。主なものを、家の持ち主が見て分かる言葉に直すと次のとおりです。

ガイドラインの例は「目安」で、最後は市町村が家ごとに判断します。

判断は「1月1日」の時点

固定資産税は、毎年1月1日の状態でその年度の税が決まります。総務省は、1月1日の時点で勧告を受けている空き家の敷地を特例から外すよう市町村に通知しています。逆に、1月1日までに勧告で求められたことを済ませれば、特例は外れません（総務省 通知（平成27年）・東京都主税局 特定空家等の敷地）。

秋から冬に指導や勧告の知らせが届いたら、年内に直せるかをすぐ市町村に相談してください。

知らせは、たいてい段階をふんで届く

いきなり勧告の書面が届くことは少なく、多くの市町村では、近所からの相談や見回りをきっかけに、まず持ち主を調べて連絡をくれます。相続登記をしていない家は、市町村が相続人を探すのに時間がかかり、知らせが遅れて届くこともあります。名義を移しておけば、連絡はまっすぐ届きます。

届いた書面には、どこを・いつまでに直してほしいかが書いてあります。遠くに住んでいてすぐに行けないときも、放っておかずに電話で事情を伝えることが大切です。草刈りや枝の切りそろえなら、地元の業者やシルバー人材センターに頼めるかを、その窓口で聞けることもあります。

特定空家で命令を受けても直さないと、市町村が代わりに解体などをする「行政代執行」に進み、かかった費用は持ち主に請求されます。指導の段階で手を打つほうが、お金も手間も小さく済みます。

空き家であるだけでは外れない。解体すると外れる

人が住んでいなくても、家が建っていて勧告を受けていなければ、多くの場合は住宅用地の特例が続きます。いっぽうで、次の場合は特例がなくなります。

• 家を解体して更地にしたとき：家が建っていない土地は住宅用地ではないので、翌年度から特例がなくなる
• 住めないほど傷んでいるとき：総務省の通知は、勧告を受けた家について、使い道や傷み具合を見て「住宅」にあたるかを確かめるよう求めている。家として使えない建物の敷地は、住宅用地として扱われないことがある

「固定資産税が上がるから解体しない」と考える人もいますが、傷んだまま置いておけば勧告で特例が外れ、しかも建物は残ったままになります。解体した土地を一定の期間だけ軽くする独自の制度を持つ市町村もあるので、解体を考えるときは先に税務課に聞くのが確実です。

売る・貸す・解体するのどれがよいかは、売るか・貸すか・解体するかの比べ方で、税金や3,000万円の控除もふくめて比べています。

税金が上がる前にできること

夫

遠くに住んでいて、年に1〜2回しか見に行けないんです。

役場の人

草刈りや見回りを頼める事業者や、シルバー人材センターに頼む人もいますよ。住む予定がないなら、早めに売る・貸すを考えるのも手です。空き家バンクへの登録の相談も、うちの窓口で受けています。

勧告に進まないために、まずは指導の段階で手を打つことを目指します。

1. 自分で見に行けるときに、外まわりを見る：屋根・雨どい・外壁・塀・庭木・郵便受け
2. 人が入れないようにする：戸締まり、割れた窓のふさぎ
3. 草木とごみを片付ける：道や隣にはみ出す枝は先に切る
4. 遠い人は、見回りを頼む：管理の代行や、地元の人・親せきに
5. 使う予定がなければ、売る・貸すを早めに考える：持ち続けるあいだ、税と手間はかかり続ける

見回りの頻度や、シルバー人材センター・管理代行の費用は遠くの実家の空き家管理で比べています。

まだ名義が亡くなった親のままなら、2024年4月から相続登記が義務になっています。手続きの順番と費用は実家じまいの手順と費用の全体図にまとめました。空き家バンクに出して売る・貸す方法は空き家バンクに登録して売る・貸すをどうぞ。

国全体では、使う目的のない空き家が385万戸

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）では、全国の空き家は900万2千戸、住宅全体の13.8％です。そのうち、貸す・売る・別荘などの目的がない空き家は385万6千戸でした（総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査）。親の家を相続したまま、使い道を決められずにいる人が多いことがうかがえます。管理不全空家の新設は、こうした空き家が傷む前に手を打ってもらうためのしくみです。

よくある質問

まとめ

空き家の解体に使える補助金は、市町村ごとに違います。姉妹サイトのホジョトクで、住んでいる市町村の補助金を探せます。

※このページの制度や数字は、2026年10月4日に各リンク先で確かめた内容です。税額の計算は目安で、市町村の減額や評価額の見直しで実際の額は変わります。最終的には市町村の税務課に確かめてください。

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