空き家を買うのに住宅ローンは使える？フラット35で古い家が通る条件と、借りる前に聞くこと

約6分で読めます

こんな心配はありませんか

古い空き家でも、住宅ローンを組めるのだろうか
気に入った家を見つけたあとで「ローンが通りません」と言われたらどうしよう
何を基準に家が審査されるのか、まったく分からない
銀行に相談に行くのは、物件を決めてからでいいのか迷う

大丈夫です。古い家は家の条件でローンが使えるかが決まることがありますが、条件が公開されているローンもあります。この記事のチェックリストで先に家を見ておき、物件を決める前に金融機関へ相談すれば、あとで慌てずにすみます。

この記事のポイント

フラット35で中古住宅を買うには、家の検査に通って適合証明書をもらう
一戸建ては床面積50㎡以上、敷地が道に2m以上接していること
建築確認が昭和56年5月31日以前の家は、耐震評価基準に合う必要がある
空き家対策の地域連携型なら、当初5年年0.5％の金利引下げがある

空き家バンクバンクは、全国563市町村の空き家バンクに載っている物件11,362件を、毎日見回って1か所にまとめているサイトです。となりの町と値段や広さを比べながら探せます。

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空き家バンクの家は数十万〜数百万円のものが多く、現金で買える人もいます。一方で、修理代も合わせるとローンを組みたい人もいるでしょう。ここでは、条件が公開されている住宅金融支援機構のフラット35を例に、空き家で引っかかりやすい点を見ていきます。

フラット35は「家の検査」に通る必要がある

フラット35で中古住宅を買うには、その家が機構の技術基準に合っていることを示す適合証明書が要ります。適合証明検査機関か適合証明技術者に物件検査を申し込み、書類審査と現地調査に合格すると交付されます。検査の手数料は買う人の負担です（フラット35 中古住宅の物件検査の概要）。

一戸建ての適合証明書は、現地調査の日から1年間有効です。

検査を頼む前に、自分で見ておく

検査の手数料は買う人の負担です。頼む前に、下のチェックリストで「明らかに当てはまらないところ」がないか見ておくと、むだな出費を減らせます。

空き家で引っかかりやすい基準

中古住宅の技術基準のうち、空き家で気をつけたいものを並べました（フラット35 中古住宅の技術基準の概要）。

基準	中身	空き家で起きやすいこと
床面積	一戸建てなどは50㎡以上	小さな平屋・離れは足りないことがある
接道	敷地が道に2m以上接している	奥まった旗竿はたざお地・路地の奥の家
住宅の造り	2室以上の居室と、台所・トイレ・浴室がある	風呂がない、トイレが外にある家
耐震性	建築確認日が昭和56年5月31日以前なら耐震評価基準に合うこと（確認日が分からなければ新築が昭和58年3月31日以前）	昭和の家の多くが当てはまる
劣化	土台・床組の腐朽やシロアリの害がないなど	長く空いていた家は傷みやすい

古い空き家の前の細い道で、検査の人がメジャーで敷地が道に接する幅を測っているところ

一戸建ての耐震評価基準は、建物の形・壁の配置・筋かいなどの有無・壁の割合の点数を掛け合わせた値が1以上、といった内容です。古い家ほど満たしにくいので、検査を頼む前に、建築確認の日付や図面が残っているか売主さんに聞いておいてください。

フラット35の基準に当てはまりそうか、自分で見るリスト（一戸建て）

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床面積が50㎡以上ある（物件ページや図面で確かめる）
敷地が道に2m以上接している（奥まった旗竿地・路地の奥は要注意）
2室以上の居室と、台所・トイレ・浴室が家の中にある
建築確認の日付が分かる（昭和56年5月31日以前なら耐震評価基準に合う必要がある）
建築確認日が分からないときは、新築が昭和58年3月31日以前かどうか
土台・床組に腐朽やシロアリの害がない

印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。

売主さん（または空き家バンクの担当の人）に聞くこと

建築確認の日付が分かる書類は残っていますか
家の図面は残っていますか
床面積はどれくらいですか
シロアリの被害や、土台・床の傷みを直したことはありますか

建物の傷みの見方は、古い空き家・古民家の内覧チェックリストにくわしくまとめています。

空き家対策なら金利が下がる市町村もある

空き家対策に取り組む市町村と住宅金融支援機構が連携している場合、市町村の補助金とセットでフラット35の金利が当初5年間、年0.5％下がります（フラット35 地域連携型）。連携している市町村でしか使えないので、物件のある市町村に聞いてみてください。

銀行や地元の金融機関のローン

銀行・信用金庫・JAなどの住宅ローンは、古い家や安い家をどう扱うかが金融機関ごとに違い、条件が公開されていないことも多くあります。だからこそ、物件を決める前に地元の金融機関に相談しておくと、あとで慌てずにすみます。相談は気軽にして大丈夫です。

金融機関・役場に聞くこと（そのまま読み上げて大丈夫です）

（金融機関に）この家（築年・広さ・値段）で、住宅ローンを借りられそうですか
（金融機関に）古い家や安い家の場合、審査で気をつけることはありますか
（市町村に）この市町村は、フラット35の地域連携型の対象になりますか
（市町村に）地域連携型とセットになる、空き家の補助金はありますか

住宅ローン控除も「昭和57年」が線

ローンで買うなら、所得税が戻る住宅ローン控除も気になります。中古の家は昭和57年1月1日以後に建てた家か、それより前なら耐震基準に合う証明がある家が対象です。0円で譲り受けた家は対象になりません。くわしくは古い空き家でも住宅ローン控除は使える？にまとめています。

よくある質問

空き家バンクの古い家でも、住宅ローンは使えますか？

家の条件で使えるかが決まることがあります。フラット35なら家の検査に通って適合証明書をもらう必要があり、銀行・信用金庫・JAなどのローンは金融機関ごとに扱いが違います。物件を決める前に相談しておくと安心です。

フラット35の適合証明書とは？費用は誰が払いますか？

家がフラット35の技術基準に合っていることを示す証明書です。適合証明検査機関か適合証明技術者の書類審査と現地調査に合格すると交付され、検査の手数料は買う人の負担です。一戸建ては現地調査の日から1年間有効です。

昭和56年以前に建った古い家でも、フラット35は使えますか？

建築確認日が昭和56年5月31日以前の家は、耐震評価基準に合う必要があります。建築確認日が分からないときは、新築が昭和58年3月31日以前かどうかで見ます。

小さな平屋でもフラット35は使えますか？

一戸建てなどは床面積50㎡以上が基準です。小さな平屋や離れは足りないことがあるので、物件ページや図面で床面積を確かめてください。

道が狭い・奥まった場所の空き家でもローンは組めますか？

フラット35では、敷地が道に2m以上接していることが基準です。奥まった旗竿地や路地の奥の家は当てはまらないことがあります。

空き家を買うと住宅ローンの金利が下がる制度はありますか？

フラット35の地域連携型では、空き家対策に取り組む市町村と住宅金融支援機構が連携している場合、市町村の補助金とセットで当初5年間、金利が年0.5％下がります。連携している市町村でしか使えません。

まとめ

フラット35は、家の検査に通って適合証明書をもらう必要がある（手数料は買う人の負担・有効期間1年）
一戸建ては50㎡以上、敷地が道に2m以上接していること
建築確認が昭和56年5月31日以前の家は、耐震評価基準に合う必要がある
土台・床組の腐朽やシロアリの害がないことも基準に入っている
空き家対策の地域連携型なら、市町村の補助とセットで当初5年年0.5％の金利引下げ
銀行などのローンは、物件を決める前に相談しておく

かかるお金の全体は空き家を買うといくらかかる？、建物の見方は古い空き家・古民家を買う前の建物チェックにまとめています。築年や広さで物件をしぼるなら地図で探すからどうぞ。

※このページの内容は、2026年10月1日に住宅金融支援機構のページで確かめたものです。ローンの条件は変わることがあるので、申し込む前に金融機関で確かめてください。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-01にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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