空き家バンクの注意点8つ買って後悔しないために、契約の前に確かめること

約8分で読めます

こんな心配はありませんか

安い家には、何か落とし穴があるのではないか
役場が運営しているなら、任せておけば安心なのか
買ったあとで、思わぬ修理代や手続きが出てこないか
契約書を読んでも、どこが大事なのか分からない

大丈夫です。気をつけることは8つに整理できます。どれも契約の前に確かめておけば防げることばかりです。この記事の終わりに、契約前のチェックリストを用意しました。

この記事のポイント

空き家バンクは市町村の運営でも、交渉と契約は自分で進める
空き家の多くは古く傷んでいる。建てた年で住宅ローン控除も変わる
補助金は工事の前に申し込む・その市町村の空き家バンクの物件かを確かめる
名義・残った荷物・特約は、サインの前に書面で確かめる

空き家バンクバンクは、全国563市町村の空き家バンクに載っている物件11,362件を、毎日見回って1か所にまとめているサイトです。となりの町と値段や広さを比べながら探せます。

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空き家バンクの物件は、安いものが多い分、ふつうの中古住宅より気をつけることも多くなります。買ってから「知らなかった」とならないよう、先に押さえておきたい点を順に見ていきましょう。

1. 市町村は交渉・契約に入らない

空き家バンクは市町村が運営していますが、値段の交渉や契約に市町村は入らないのが一般的です。

国土交通省が自治体向けに載せている要綱の例（宮城県石巻市）には、市長は交渉や媒介契約に「関与しない」とあり、もめごとが起きたときは当事者どうしで解決しなければならない、と続きます（空き家・空き地バンク導入のポイント集）。

「市がやっているから安心」と考えず、契約の中身は自分で確かめてください。所有者と直接やりとりするのが不安なら、市町村が協力している不動産会社を通すと、重要事項の説明を受けられます（仲介手数料はかかります）。

2. 家はかなり古いと思っておく

国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」では、空き家の約6割は相続で受け継いだものでした。その相続空き家の7割超は1980年以前に建てられた家で、7割超に腐朽・破損があるという結果です（調査結果のポイント）。

傷んでいるのは、ほとんどの空き家に当てはまることです。屋根・雨もり・床の沈み・シロアリ・水回りは、内覧で必ず見てください。心配なら、建築士に建物の状態を調べてもらう「建物状況調査（インスペクション）」を頼む手もあります（国土交通省既存住宅流通について）。

下見で見る場所は、古い空き家の内覧チェックリストにまとめています。

3. 住宅ローン控除は「昭和57年」が分かれ目

中古の家を借入金で買って住むとき、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が使えるのは、原則として昭和57年1月1日以後に建てられた家です。それより前の家は、地震に対する安全性の基準に合っていると証明できる場合などに限られます（国税庁 No.1211-3）。

空き家バンクの物件は古い家が多いので、ローンを組むなら建てた年を最初に確かめてください。くわしくは古い空き家でも住宅ローン控除は使える？にまとめています。

4. 補助金は「工事の前」「登録物件だけ」が多い

改修や家財の片付けに補助金を出す市町村は多いですが、条件はそれぞれ違います。よくある落とし穴は次のとおりです。

落とし穴	例
工事の前に申し込みが要る	鹿児島県日置市：改修工事の着工前に「空き家活用計画」の承認が必要（日置市）
同じ家には1回だけ	日置市：同一の空き家につき1回限り
その市の空き家バンクの物件だけ	長野県安曇野市：全国版空き家バンクや楽園信州空き家バンクだけに載っていた物件は対象外（安曇野市）
住み続ける約束が要る	岐阜県本巣市：住民票を移し、3年以上住むことを誓約（本巣市）
年度で金額が変わる	鹿児島県南九州市：令和8年4月から補助額が50万円→30万円に（南九州市）
予算がなくなれば終わり	安曇野市は予算の残りをページに出している

同じ家でも、見つけたサイトで補助金が変わることがあります

全国版で見つけた家でも、その市町村の空き家バンクに載っているかを確かめてください。違いは全国版と市町村の空き家バンクの違い、補助金の探し方は空き家を買うともらえる補助金にまとめています。

5. 売り手の名義を確かめる

親から相続した家が、名義を変えないまま売りに出ていることがあります。名義が売り手になっていないと、そのままでは名義を移せません。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（法務省相続登記の申請義務化）。契約の前に、登記の名義がだれになっているかを確かめてください。くわしくは名義が亡くなった人のままの空き家は買える？をどうぞ。

6. 残った家具・荷物を誰が片付けるか

空き家には、前の住人の家具や荷物が残っていることがよくあります。片付けを売り手がするのか、買い手がするのかを、契約の前に決めて書面に残してください。

山梨県南アルプス市に移住した福山さんご夫妻は、残っていた物が山積みで廃屋に見えた家を、友人10人ほどと片付けて自分たちで手を入れています（南アルプス市移住定住インタビュー）。

売主さんに聞くこと（遠慮しなくて大丈夫です）

登記の名義は、どなたになっていますか
家具や荷物は、引き渡しまでに片付けてもらえますか
給湯器や水回りは、いつごろ直したり替えたりしましたか
雨漏りやシロアリの被害はありましたか

7. 住んですぐ壊れる設備がある

長く使われていなかった家は、住み始めてから設備が壊れることがあります。富山県上市町で家を受け取った川村さんは、トイレと風呂の給湯器が古くて壊れ、給湯器が直るまで銭湯に通ったそうです（かみスイッチ移住者の声）。

給湯器・水道・浄化槽などの修理代は、買う値段とは別にとっておいてください。物件代のほかに要るお金は、空き家を買うといくらかかる？にまとめています。

8. 契約と違ったら「1年以内」に知らせる

2020年4月からの民法では、買った家が契約の内容と違っていたとき、買主はそのことを知ってから1年以内に売主へ知らせる必要があります（法務省売主の責任の見直し）。

ただし、個人どうしの売買では「売主は責任を負わない」という特約が付くこともあります。契約書の中身は、サインの前に必ず読んでください。

契約書は、家族と声に出して読み合わせを

ひとりで読むと、大事な一文を読み飛ばしがちです。特約や片付けの取り決めは、家族と一緒に読み、分からない言葉はサインの前に聞いてください。

契約の前のチェックリスト

契約の前に確かめること（8つ）

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交渉と契約の相手はだれか（所有者と直接か、不動産会社か）。仲介手数料はかかるか
内覧で屋根・雨もり・床・シロアリ・水回りを見たか。不安なら建物状況調査を考えたか
建てた年は昭和57年1月1日以後か（住宅ローン控除を使うなら）
補助金は工事の前の申し込みか。その市町村の空き家バンクの物件か
登記の名義が、売り手本人になっているか
残った家具・荷物を誰が片付けるか、書面に書いてあるか
給湯器・水道・浄化槽などの修理代を、別にとってあるか
「売主は責任を負わない」という特約の有無を読んだか

印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。

よくある質問

空き家バンクで買うとき、役場が契約を見てくれますか？

いいえ。空き家バンクは市町村が運営していますが、値段の交渉や契約に市町村は入らないのが一般的です。不安なら、市町村が協力している不動産会社を通すと重要事項の説明を受けられます（仲介手数料はかかります）。

古い空き家でも住宅ローン控除は使えますか？

中古の家の住宅ローン控除は、原則として昭和57年1月1日以後に建てられた家が対象です。それより前の家は、耐震の基準に合っていると証明できる場合などに限られます。

全国版空き家バンクで見つけた家でも、市の補助金は使えますか？

市町村によっては使えません。長野県安曇野市では、全国版空き家バンクや楽園信州空き家バンクだけに載っていた物件は補助金の対象外です。その市町村の空き家バンクに載っているかを確かめてください。

売り手の名義が亡くなった親のままでも買えますか？

名義が売り手になっていないと、そのままでは名義を移せません。相続登記は2024年4月1日から義務になっているので、契約の前に、登記の名義がだれになっているかを確かめてください。

空き家に残っている家具は、誰が片付けますか？

売り手がするのか、買い手がするのかを契約の前に決めて、書面に残してください。山梨県南アルプス市の福山さんご夫妻は、残っていた物が山積みの家を、友人10人ほどと自分たちで片付けています。

買った空き家に、あとから不具合が見つかったらどうなりますか？

2020年4月からの民法では、契約の内容と違っていたことを知ってから1年以内に売主へ知らせる必要があります。ただ、個人どうしの売買では「売主は責任を負わない」という特約が付くこともあるので、サインの前に契約書を読んでください。

まとめ

注意点	先にすること
市町村は交渉に入らない	契約の中身は自分で確かめる
家はかなり古い	内覧でよく見る・必要なら建物状況調査
住宅ローン控除	建てた年（昭和57年1月1日以後か）を見る
補助金	工事の前に申し込む・どのバンクの物件か確かめる
名義	登記の名義が売り手か確かめる
残った荷物	誰が片付けるか書面に残す
設備の故障	修理代を別にとっておく
契約と違ったとき	1年以内に知らせる・特約を読む

買う流れ全体は空き家バンクで家を買う流れにまとめています。

※このページの制度や金額は、2026年10月1日に各リンク先で確かめた内容です。補助金の条件は年度で変わるので、使う前に市町村のページで最新の情報を見てください。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-29にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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