古い空き家で住宅ローン控除は使える？昭和57年の線・耐震の証明・0円物件と親族からの購入は対象外

約7分で読めます

こんな心配はありませんか

昭和の古い家でも、住宅ローン控除は使えるのだろうか
「耐震の証明」と言われても、何をどうすればいいのか分からない
0円で譲ってもらう家や、親せきの家を買う場合はどうなるのか
会社勤めで確定申告をしたことがない

大丈夫です。分かれ目はほとんど家を建てた年で、物件ページを見ればすぐ見当がつきます。古い家でも、買う前に証明を取れば使える道があります。この記事のチェックリストで、ひとつずつ確かめていきましょう。

この記事のポイント

昭和57年1月1日以後に建てた家なら対象。それより前の家は耐震の証明が要る
証明は取得の日より前に段取りしないと間に合わない。買う前に相談する
0円の無償譲渡・親族からの購入・親族や知人からの借金は対象外
戻るのは年末のローン残高の0.7％（1年14万円まで）を10年。1年目だけ確定申告

空き家バンクバンクは、全国563市町村の空き家バンクに載っている物件11,362件を、毎日見回って1か所にまとめているサイトです。となりの町と値段や広さを比べながら探せます。

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空き家バンクには、昭和の古い家がたくさん載っています。ローンを組んで買うなら、毎年の所得税が戻る「住宅ローン控除」が使えるかどうかで、手元に残るお金が変わります。国税庁の説明（No.1211-3 中古住宅を取得した場合）をもとに、空き家を買う人が引っかかりやすい点をまとめました。

まず結論：見るのは「建てた年」

中古の家で控除を受けるには、家が次のどれかに当てはまる必要があります。

家の条件	控除
昭和57年1月1日以後に建てた家	対象
それより前の家で、取得の日の前2年以内に耐震基準に合うと証明された家	対象
それより前の家で、取得の日までに耐震改修を申請し、住み始める日までに改修して証明を受けた家	対象
それより前の家で、上のどれでもない	対象外

空き家バンクの物件ページには「建築年」や「築年」が書いてあることが多いので、最初にそこを見てください。昭和56年以前なら、耐震の証明を取れるかどうかを、買う前に売主・不動産会社・市町村に相談します。

昭和56年以前の家は「耐震の証明」を先に

古い家で控除を使うときの証明書は、国税庁のページでは次の3つのどれかです。確定申告のときに、そのどれかを付けて出します。

証明書	出すところ（国税庁のページより）
耐震基準適合証明書	建築士など（一級・二級・木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵かし担保責任保険法人）
建設住宅性能評価書	登録住宅性能評価機関
既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の付保証明書	住宅瑕疵担保責任保険法人

大事なのは時期です。証明のための家の調査が取得の日の前2年以内に終わっていることが条件なので、引き渡しのあとで慌てて頼んでも間に合いません。買うと決めたら、契約より前に相談を始めてください。

控除をあてにする前に

昭和56年以前の家は、証明が取れなければ控除は使えません。控除を前提に資金の計画を立てる前に、取れるかどうかを先に確かめるのが安全です。

売主さん・不動産会社に聞くこと（昭和56年以前の家の場合）

この家は何年に建てられましたか。分かる書類は残っていますか
耐震基準適合証明書など、耐震の証明を取ったことはありますか
引き渡しの前に、建築士さんに家を調べてもらってもいいですか
登記簿（登記事項証明書）の床面積は何㎡ですか

家と自分の条件

建てた年のほかにも、次の条件があります（同じ国税庁のページ）。

条件	中身
住み始める時期	取得の日から6か月以内に住む
床面積	50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
自分の所得	合計所得2,000万円以下
借入れ	10年以上かけて返すローン（銀行・住宅金融支援機構など）
住み始めた年	令和4年1月1日〜令和12年12月31日

床面積は、登記簿（登記事項証明書）の面積で判断します。空き家バンクに書いてある「延床面積」と登記の面積が違うこともあるので、必ず登記で確かめてください。

空き家ならではの落とし穴3つ

1. 0円物件・無償譲渡は対象外

控除の条件に「贈与による住宅の取得でないこと」があります。「0円空き家」のようにただで譲り受けた家は、そもそも対象になりません。直す費用をローンで借りる場合は、増改築の控除など別の制度になるので、税務署に相談してください。

2. 親族からの購入は対象外

「生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと」も条件です。実家や親せきの空き家を買い取る場合は、使えないことがあります。

3. 親族・知人からの借金は対象外

「親族や知人からの借入金はすべて」、控除の対象になる借入金に当たりません。勤務先からの借入れも、無利子や0.2％未満の利率なら対象外です（国税庁 No.1225）。

住宅ローン控除が使えるか、買う前のチェック

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家は昭和57年1月1日以後に建てた。それより前なら、取得の日の前2年以内に調査が終わった耐震の証明を取れる
登記簿の床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
0円の譲り受け（贈与）ではなく、お金を払って買う
売主は生計を一にする親族や特別な関係のある人ではない
借りるのは銀行や住宅金融支援機構などからで、10年以上かけて返す（親族・知人からの借金ではない）
取得の日から6か月以内に住み始められる
自分の合計所得は2,000万円以下

印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。

いくら戻る？

古い空き家の多くは「その他の住宅」（省エネなどの認定がない家）に当たります。この場合、令和4年〜令和12年に住み始めた人は、10年間、年末のローン残高の0.7％が所得税から差し引かれます。1年の上限は14万円です（同じ国税庁のページ）。

市町村から改修の補助金をもらった場合は、その分を家の値段から差し引いて計算します。補助金とローン控除の両方を使う人は、申告のときに忘れないでください。

補助金の書類は、とっておく

補助金の額は控除の計算で差し引くので、もらったときの書類はとっておいてください。家の書類や耐震の証明書と一緒に、ひとつの封筒にまとめておくと、申告の日に探さずに済みます。

手続き：1年目だけ確定申告

控除を受ける最初の年は、確定申告が必要です。会社勤めで申告をしたことがない人も、1年目だけは自分で申告します。2年目からは年末調整で受けられます（同じ国税庁のページ）。

昭和56年以前の家なら、この確定申告に耐震の証明書（上の3つのどれか）を付けます。分からないことは、税務署に遠慮なく聞いてください。

耐震改修に出る補助金は市町村ごとに違います。ホジョトクの住宅の耐震の補助金がある市町村全国一覧で、家のある市町村の分を調べられます。

よくある質問

築40年以上の古い空き家でも、住宅ローン控除は使えますか？

昭和57年1月1日以後に建てた家なら対象です。それより前の家でも、取得の日の前2年以内に耐震基準に合うと証明された家や、取得の日までに耐震改修を申請し、住み始める日までに改修して証明を受けた家は対象になります。

耐震基準適合証明書は、だれに頼めばいいですか？

国税庁のページでは、建築士（一級・二級・木造）、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が出すものとされています。証明のための調査が取得の日の前2年以内に終わっている必要があるので、買う前に相談してください。

0円で譲ってもらった空き家でも、住宅ローン控除は受けられますか？

受けられません。控除の条件に「贈与による住宅の取得でないこと」があり、ただで譲り受けた家は対象外です。直す費用をローンで借りる場合は別の制度になるので、税務署に相談してください。

親の家や親せきの空き家を買う場合も対象になりますか？

生計を一にする親族や特別な関係のある人からの取得は対象外です。また、親族や知人からの借金は、控除の対象になる借入金に当たりません。

古い空き家だと、毎年いくら戻りますか？

省エネなどの認定がない「その他の住宅」の場合、令和4年〜令和12年に住み始めた人は、10年間、年末のローン残高の0.7％が所得税から差し引かれます。1年の上限は14万円です。

会社員でも確定申告は必要ですか？

控除を受ける最初の年だけ確定申告が必要です。2年目からは年末調整で受けられます。

まとめ

古い空き家は「昭和57年1月1日以後に建てたか」が分かれ目。前なら耐震の証明を取れるか確かめる
証明の調査は取得の日の前2年以内。買う前に相談を始める
床面積50㎡以上・取得から6か月以内に住む・10年以上のローン
0円の無償譲渡、親族からの購入、親族・知人からの借金は対象外
補助金をもらったら、その分を差し引いて計算する。1年目は確定申告

補助金については空き家を買うともらえる補助金、全体の流れは空き家バンクで家を買う流れにまとめています。建てた年で物件をしぼりたいときは、地図で探すの一覧に築年も出ています。

※このページの内容は、2026年10月1日に国税庁のページで確かめたものです（令和8年4月1日現在の法令による説明）。税金の扱いは人によって違うので、最終的には税務署や税理士に確かめてください。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-29にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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