空き家の買取業者の選び方買取と仲介の違い、仲介手数料の上限（空き家は最大33万円）と、勧誘・契約でトラブルを避ける確かめ方

約9分で読めます

こんな心配はありませんか

実家の空き家に、不動産会社から「買い取ります」というチラシや電話が来た。本当に信用していいのか分からない
買取と仲介（買い手を探してもらう）の、どちらが得なのか知りたい
手数料はいくらかかるのか。安い家でも高くなると聞いた
契約したあとで「やっぱりやめたい」と言えるのか不安

空き家を「買取」で手放すのは、早く確実に現金にできる代わりに、仲介より安くなりやすい方法です。選ぶときは、免許の確認、複数の見積、契約の内容の確認の3つを押さえます。自宅を不動産業者に売る契約は、クーリング・オフができません。

買取とは、不動産会社が自分で家を買う売り方です。仲介とは、不動産会社が買い手を探して、売主と買主の間に入る売り方です。 仲介では、成約したときに仲介手数料を払い、その上限は国の告示で決まっています。800万円以下の空き家には特例があり、上限が最大33万円（税込）になります（国土交通省不動産取引の仲介手数料について）。買取は不動産会社が買主なので、仲介手数料はかかりませんが、値段が仲介より低くなりやすいので、手取りで比べます。

この記事のポイント

買取：不動産会社が買主。早く決まり、仲介手数料はかからない。そのかわり、買い手を広く探す仲介より値段は低くなりやすい
仲介手数料の上限：価格の200万円以下の部分5.5％・200万〜400万円の部分4.4％・400万円超の部分3.3％（税込）。800万円以下の空き家は、合意すれば最大33万円
自宅を不動産業者に売る契約は、クーリング・オフができない（国民生活センター）
業者の免許は、国土交通省の検索システムで確かめられる。複数の業者に見積をもらって比べる
この記事の計算機で、手数料の上限と、買取と仲介の手取りの差が出る

空き家バンクバンクは、全国563市町村の空き家バンクに載っている物件11,362件を、毎日見回って1か所にまとめているサイトです。となりの町と値段や広さを比べながら探せます。

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買取と仲介の違い

夫

家に不動産会社の人が来て、「うちで買い取りますから、今すぐ契約しませんか」と言うんです。

役場の人

すぐ決めなくて大丈夫です。買取は条件がいくつもありますから、見積を書面でもらって、ほかの会社とも比べてください。

	買取	仲介
相手	不動産会社が自分で買う	不動産会社が買い手を探す（買主は個人や事業者）
手数料	仲介手数料はかからない	成約したとき、上限つきで払う
値段	会社が、直す費用や再販の見込みを見て決める。低くなりやすい	市場で買い手がつけた値段。高く売れることもあるが、決まらないこともある
時間	見積から契約まで、早い	買い手が見つかるまで、時間がかかる
家の状態	古い・残置物がある・傷んでいる家でも、そのまま引き取る会社がある	買主が見る。きれいにする・片付けるほうが決まりやすい
契約後の責任	契約内容で決まる（下の「契約の確かめ方」）	契約内容で決まる

仲介の依頼（媒介契約）には、一般・専任・専属専任の3種類があり、不動産会社は物件の情報をレインズ（不動産会社どうしが物件を探すシステム）に登録します。登録すると売主に証明書が渡され、売主は自分の家の取引状況を確かめられます（国土交通省）。

仲介手数料の上限：空き家は最大33万円

仲介手数料は、法律に基づく告示で上限が決まっています。業者に頼む前に、上限の範囲で、額を聞いて合意しておくのが大事です。

原則の上限（税込）

価格のうち	料率（税込）
200万円以下の部分	5.5％
200万円を超え400万円以下の部分	4.4％
400万円を超える部分	3.3％

たとえば価格が1,000万円（税別）なら、200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋600万円×3.3％で、上限39.6万円です。

800万円以下の空き家の特例（2024年7月1日から）

業務の手間に比べてもうけが少なく、空き家の仲介を引き受ける会社が少なかったため、2024年7月1日から特例ができました。価格が800万円以下の「低廉な空家等」は、媒介に要する費用を考えて、原則の上限を超えて受け取れます。ただし、上限は30万円×1.1＝33万円（税込）までです（国土交通省通達の改正）。

売る値段	原則の上限	特例の上限
100万円	5.5万円	33万円
300万円	15.4万円	33万円
500万円	23.1万円	33万円
800万円	33万円	33万円

特例の33万円は、媒介契約の前に、売主に説明して合意することが必要と通達に明記されています。値段が安い家ほど、値段に対する手数料の割合が大きくなります（100万円の家で33万円なら33％）。特例を使うかどうか、いくらにするかは、依頼する前に聞いてください。

仲介手数料の上限と、買取との手取り比べ

家を売る値段を入れると、不動産会社に払う仲介手数料の上限（国の決まり）が出ます。「買取」で受け取れる額も入れると、手取りの差と、仲介で何円以上で売れれば仲介のほうが手取りが多いかが分かります。

1. 値段（消費税を除く）

仲介で売れそうな値段（円）不動産会社の査定や、近くの似た家の値段から買取で言われた値段（円）買取業者の見積。まだなければ空にする

【計算のきまり】国土交通省の「不動産取引の仲介手数料について」と宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和6年7月1日施行）。原則の上限は、価格のうち200万円以下の部分が5.5％、200万円超400万円以下の部分が4.4％、400万円を超える部分が3.3％（税込）。価格が800万円以下の「低廉な空家等」は、媒介に要する費用を考え、あらかじめ売主と合意した額で、上限33万円（税込）まで受け取れる特例があります。この計算機は上限を出すもので、実際の額は不動産会社との合意で決まり、上限より低いこともあります。買取は、不動産会社が買主になる取引で、仲介手数料はかかりません。解体・測量・片付けなどの費用は入っていません。

買取業者を選ぶ前に確かめること

1. 免許があるか

宅地建物取引業は、国土交通大臣か都道府県知事の免許が必要で、有効期間は5年です（国土交通省宅地建物取引の免許について）。業者の名前から、国土交通省の「宅地建物取引業者検索」（etsuran2.mlit.go.jp）で、免許番号・事務所・行政処分の有無などを確かめられます。チラシや名刺の免許番号を、この検索で照らしてください。

2. 見積は複数の会社でもらう

買取の値段は、会社によって違います。2〜3社に、同じ条件（片付けをしない・現状のまま・測量なし）で見積を出してもらい、書面で比べます。会社の「査定の根拠」（近くの似た家の値段・直す費用の見込み）も聞いてください。

3. 費用の負担を決めておく

項目	確かめること
片付け（残置物）	現状のまま引き取るか。買取価格から引かれるか
測量・境界	売主が負担するか、買主（会社）が負担するか
解体	解体して売るか、建物ごと買うか。補助金は解体の補助金も参照
登記・名義	名義が親のままなら相続登記が先（相続登記の手順）
契約の費用	印紙代や登記の費用を、どちらが負担するか。民法では、売買の費用は双方が等しく負担が原則

勧誘と契約でトラブルを避ける

国民生活センターには、自宅を不動産業者に売った人から、次のような相談が寄せられています（国民生活センター 2021年6月24日）。

強引に勧誘され、安い値段で売る契約をしてしまった
解約したいと言ったら、違約金を請求された
売ったあとで、住宅のシロアリ駆除費用の負担を求められた
長時間居座られ、説明もなく書面も渡されないまま契約させられた

国民生活センターは、次のことを呼びかけています。

自宅を不動産業者に売った場合、クーリング・オフはできません
よく分からない・納得できないことは、解決するまで契約しない
勧誘が迷惑なら、きっぱり断り、今後勧誘しないように伝える
不安なときは、消費者ホットライン188（最寄りの消費生活センターにつながる）に相談する

妻

「今日中に決めたら50万円上乗せします」と言われたら、どうしたらいいでしょうか。

役場の人

期限を切って決めさせようとする話は、一度持ち帰ってください。書面を出してもらい、家族や別の会社にも見せて、納得してから決めれば十分です。

契約の前に読むところ

売買契約書で、次の点を確かめます。売主はあなた、買主が会社です。

契約書のところ	確かめること
値段と支払い	総額、手付金の額、残りの支払日
手付（民法第557条）	買主が手付を渡したあと、売主は手付の倍額を返して契約を解除できる。ただし、相手が契約の履行に着手した後は解除できない。「やめたい」ときの条件を、契約書で読む
違約金	解約したときの額と条件
契約内容に合わない点（契約不適合）の責任（民法第566条）	引き渡した家に、契約と合わない点があったとき、買主は知ってから1年以内に通知すれば、補修や代金の減額などを求められる。契約書で、売主の責任を免除する特約があるか、期間はいつまでかを確かめる
引き渡し・残置物	いつまでに何を片付けるか。残した物は誰が処分するか
境界・測量	費用の負担と、境界が確認できない場合の扱い

内容が分からないときは、契約書を持って、市町村の相談窓口（住まいの相談・空き家の相談）や、司法書士・弁護士・宅地建物取引士に見てもらいます。

買取業者に決める前の確認（印をつける）

0 / 7

業者の免許番号を、国土交通省の検索で確かめた
2〜3社から、書面で見積をもらった
見積の条件（残置物・測量・解体・費用の負担）がそろっている
仲介手数料の特例を使うか、使うならいくらか、依頼の前に聞いた
契約書の手付・違約金・契約不適合の責任を読んだ
その日のうちに決めず、家族と相談した
名義が相続登記されている（されていなければ、先に手続きを始めた）

印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。

買取業者・仲介業者に聞くこと

買取の値段は、どのように決めましたか。近くの似た家の値段や、直す費用の見込みを教えてください
仲介ではいくらで売れそうですか。その場合の仲介手数料は、いくらですか（特例を使いますか）
片付け・測量・解体の費用は、誰が払いますか。買取価格から引かれますか
契約のあとで、契約不適合（家の傷み・シロアリなど）の責任は、どうなりますか
手付金はいくらですか。やめたいときは、どうなりますか
免許番号と、担当の宅地建物取引士の名前を教えてください

買取以外の選び方

方法	向いている家	気をつけること
買取	早く手放したい・古くて買い手がつきにくい・遠方で何度も行けない	値段は低くなりやすい。複数社で比べる
仲介（不動産会社）	立地がよく、買い手が見つかりそう	手数料と、時間がかかること。特例の33万円を確かめる
空き家バンク	田舎の家で、買い手が移住者などになりそう	役場の登録や条件。費用や条件は自治体ごとに確かめる（空き家バンクに登録して売る・貸す）
解体して売る・手放す	傷みが大きく、建物の価値がない家	解体費と、固定資産税が上がること（解体の補助金）

売る・貸す・壊すのどれにするかは、売るか・貸すか・解体するかの比べ方で、税金もふくめて比べています。

よくある質問

空き家の買取と仲介は、どちらが得ですか？

家によります。買取は早く確実に売れて、仲介手数料もかかりませんが、値段は仲介より低くなりやすいです。この記事の計算機に、仲介で売れそうな値段と、買取で言われた値段を入れると、手取りの差が出ます。

空き家の仲介手数料は、いくらですか？

価格が800万円以下の空き家は、売主と事前に合意すれば、上限は33万円（税込）です。800万円を超える家は、価格の200万円以下の部分が5.5％、200万円超400万円以下が4.4％、400万円超が3.3％（税込）の合計が上限です。

買取業者に売ったあと、クーリング・オフできますか？

できません。国民生活センターは、自宅を不動産業者に売った場合は、クーリング・オフができないと注意しています。契約の前に、内容をよく確かめてください。

買取業者が信用できるか、どう確かめますか？

国土交通省の「宅地建物取引業者検索」で、免許番号と事務所、行政処分の有無を確かめられます。見積は2〜3社でもらい、書面で比べてください。

売ったあとで、家の傷みやシロアリの責任を問われますか？

契約の内容によります。民法では、買主が契約に合わない点を知ってから1年以内に通知すれば、補修や代金の減額を求められます。契約書で、責任を免除する特約があるか、期間はいつかを確かめてください。国民生活センターには、売ったあとでシロアリ駆除の費用負担を求められた相談が寄せられています。

勧誘の電話やチラシがしつこいときは、どうしたらいいですか？

きっぱり断り、今後勧誘しないように伝えます。困ったときは、消費者ホットライン188（最寄りの消費生活センター）に相談できます。

親の名義のままでも、買取してもらえますか？

売るには、所有者の名義が売主であることが必要です。相続登記は2024年4月から義務になっているので、名義が亡くなった親のままなら、先に手続きを進めてください。

まとめ

知っておくこと	中身
買取	不動産会社が買主。早い・仲介手数料なし。値段は低くなりやすい
仲介手数料	原則 5.5％・4.4％・3.3％（税込）。800万円以下の空き家は最大33万円
免許	国土交通省の検索で確かめる。2〜3社で比べる
契約	クーリング・オフ不可。手付・違約金・契約不適合の責任を読む
その日に決めない	迷惑な勧誘は断る。困ったら188

※このページの制度や数字は、2026年10月5日に国土交通省・国民生活センター・e-Govのページで確かめた内容です。仲介手数料の計算は上限の目安で、実際の額は不動産会社との合意で決まります。買取の値段・契約条件は会社ごとに違うので、書面で確かめてください。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-05にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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