古い空き家・古民家の内覧チェックリスト買う前に見る8か所と、売主に聞くこと（印刷できる）

約8分で読めます

こんな心配はありませんか

古い家を見に行っても、どこを見ればいいのか分からない
素人の自分に、傷みのひどさが分かるだろうか
安いと思って買ったら、修理代のほうが高くついた…とならないか
売主さんに何をどこまで聞いていいのか、気が引ける

大丈夫です。家の良し悪しを全部見抜く必要はありません。見るのは8か所、聞くのは決まった数個の質問だけ。分からないところは専門家に1〜3時間で見てもらうこともできます。この記事を下見の日に持って行けるように作りました。

この記事のポイント

空き家は「傷んでいる」前提で、直せる傷みか、直せない傷みかを見に行く
見るのは 骨組み（床・柱・土台）と雨の入り口（屋根・外壁・窓）、それに設備
売主には雨漏り・シロアリ・直したところを聞いて、答えをメモに残す
不安なら建物状況調査（インスペクション）。6万円程度〜・1〜3時間が目安

空き家バンクバンクは、全国563市町村の空き家バンクに載っている物件11,362件を、毎日見回って1か所にまとめているサイトです。となりの町と値段や広さを比べながら探せます。

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まず知っておきたいこと：空き家はたいてい傷んでいる

最初に、少し気が楽になる話をします。古い家が傷んでいるのは、あなたの見る目がないからではなく、ほとんどの空き家に当てはまることです。

国土交通省の調査では、相続で手に入った空き家の7割超が1980年以前に建てられた家で、7割超に腐朽・破損がありました（令和6年空き家所有者実態調査）。

だから「どこも傷んでいない家」を探す必要はありません。下見の目的は、どこがどのくらい傷んでいて、直すといくらかかりそうかの見当をつけることです。

下見の日の流れ

いつ	やること
行く前	築年・広さ・間取りを物件ページで確かめる。下のチェックリストをスマホで開くか印刷しておく
当日・外まわり	明るいうちに屋根・外壁・雨どい・敷地のまわりを見る
当日・家の中	窓を開けて明るくし、床・柱・天井・水回りを順に見る。気になったところは写真に撮る
当日・帰る前	売主さん（または役場の担当の人）に質問する。答えはその場でメモ
帰ってから	写真とメモを見返して、直すところを書き出す。不安が残れば専門家の調査を考える

持って行くと便利なもの

懐中電灯（押し入れや床下の点検口をのぞくため。スマホのライトでも）
スマホ（写真・メモ・このページ）
メジャー（家具が入るか、部屋の広さ）
スリッパと軍手、汚れてもいい服
雨の日のあとに行けるなら、それも良い機会です。雨じみや水たまりが見つけやすくなります

家のどこを見る？ 8か所

国の建物状況調査（インスペクション）が調べるのは、家を支える骨組みと、雨水が入るのを防ぐ部分です（国土交通省インスペクション活用の手引き）。下見でも、この2つと設備を見れば、大きな修理が要るかどうかの見当がつきます。

古い家の下見で見る8か所。1〜7は骨組みと雨の入り口、8は住むのに欠かせない設備です。

調べる部分	中身（手引きより）
構造耐力上主要な部分	基礎・土台・柱・壁・はり・床・屋根の骨組みなど、家を支える部分
雨水の浸入を防ぐ部分	屋根・外壁・窓やドアのまわり、屋根や壁の中・家の中を通る雨水の排水管

下見チェックリスト（8か所）

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屋根・雨どい：外から見て、瓦のずれ・割れ、雨どいの外れや詰まりはないか
天井の雨じみ：天井や押し入れの上に、輪じみ・カビのあとはないか（2階の天井と窓の上は特に）
柱・壁のかたむき：戸やふすまがすっと閉まるか。柱と壁のあいだにすき間はないか
床のしずみ・きしみ：部屋の真ん中や台所・洗面所を歩いて、ふわっと沈むところはないか
土台・基礎・シロアリ：外から基礎にひび割れはないか。点検口から土台が黒ずんだり、ぼろぼろになったりしていないか
水回り：水やお湯が出るか、排水がつまらないか。風呂・台所・トイレの床が傷んでいないか
外壁・窓・雨戸：壁のひび・はがれ、窓のまわりの雨じみ、雨戸が動くか
給湯器・浄化槽：給湯器が動くか、いつ替えたか。トイレは下水・浄化槽・くみ取りのどれか

印はこの端末に覚えておきます。下見の日にスマホで開いて、その場で印をつけられます。

設備は「動かして」確かめる

給湯器・トイレ・浄化槽などの設備は、専門家の建物状況調査でも対象外です。長く使っていない家は、水を出したとたんに漏れたり、給湯器が動かなかったりします。できれば下見の日に、売主さんにお願いして実際に動かしてみてください。

売主さんと役場に聞くこと

「こんなことを聞いたら失礼かな」と遠慮する必要はありません。売主さんにとっても、あとで話がこじれるほうが困ります。古い家の売買では「売主は責任を負わない」という約束（特約）が付くことがありますが、民法では、売主が知りながら言わなかったことについては責任を免れないと決めています（民法572条。上の手引きでも紹介されています）。だからこそ、聞いたことと答えをメモや書面で残しておくことが、あなたを守ります。

売主さんに聞くこと（そのまま読み上げて大丈夫です）

雨漏りしたことはありますか。直したのはいつ、どこですか
シロアリの被害や、駆除をしたことはありますか
水回り（風呂・台所・トイレ）や給湯器は、いつごろ直したり替えたりしましたか
最後に人が住んでいたのはいつですか。そのあと風を通していましたか
家具や荷物（残置物）は、引き渡しまでに片付けてもらえますか
家を建てた年が分かる書類や、図面は残っていますか

役場の空き家バンクの担当の人に聞くこと

この家の修理に使える補助金はありますか
建物を見てもらえる専門家を紹介してもらえますか
この地区の水道・下水（浄化槽・くみ取り）はどうなっていますか

契約と違うところがあとで見つかったときの決まりは、空き家バンクで家を買うときの注意点にまとめています。

自分で見て分からなければ、専門家に頼める

下見をしても「床下は見られなかった」「このひびが大丈夫なのか分からない」ということは、きっとあります。そんなときは、建物状況調査（インスペクション）を頼めます。国の講習を終えた建築士（既存住宅状況調査技術者）が、目で見たり測ったりして調べてくれるものです。

項目	手引きに書かれていること
誰が頼む	売主・買主どちらでもよい。買主が頼むときは売主の同意が必要
時間	物件の規模によるが1〜3時間程度
費用	規模や調査する人で違うが、6万円程度〜が目安
気をつけること	調べられない場所は省くことがある。すべての欠陥がないと約束するものではない

調べる人は「既存住宅状況調査技術者検索サイト」で探せます。国の調査では、調査を受けた人の78.5％が「とても満足」「満足」と答えています（令和4年度・手引きに掲載）。

数百万円の家を買うなら、6万円ほどで「買ったあとに大きな修理が要るかどうか」の見当がつくのは、心強い保険になります。

欠陥に備える保険もある

引き渡しの前に検査を受けて基準に合えば、既存住宅売買瑕疵かし保険に入れます。買ったあとに骨組みや雨の入り口に欠陥が見つかったとき、補修の費用が保険から支払われるしくみで、個人の売主から買う場合のタイプもあります（同じ手引き）。

ただし、対象は新耐震基準に適合しているなど一定の条件を満たす家です。昭和の古い家では入れないこともあるので、検査する事業者に確かめてください。問い合わせ先は住宅瑕疵担保責任保険協会です。

実際に買った人は、こう見ていた

誰が・どこで	建物について話していること
福山さんご夫妻（山梨県南アルプス市）	「更地にして新築を」という条件で安く出ていた家。残置物が山積みで廃屋に見えたが、構造はしっかり、床も沈まず、水回りは改築済みで比較的新しかった。片付け・壁抜き・タイル貼りは友人と自分たちで。プロに頼んだのは土間のコンクリートとボイラー交換くらい（南アルプス市移住者インタビュー）
ディーンさん（鹿児島県南九州市川辺）	空き家バンクで買った古民家をDIYで改修。一人での改修はとても大変で一時は後悔したが、地域の人が手伝ったり材料を持ってきたりしてくれた（南九州市移住者インタビュー）
川村さん（富山県上市町）	0円で譲り受けた家で、住み始めてからトイレと風呂の給湯器が故障。給湯器は業者に頼み、直るまで銭湯に通った（かみスイッチ移住者の声）

見た目が荒れていても、骨組みが良ければ住める家になる。反対に、設備は住んでから壊れることもある。3人の話は、この記事の8か所がそのまま役に立つことを教えてくれます。ひとりで抱えこまず、地域の人や役場を頼っていいことも。

よくある質問

古民家の内覧は、何を見ればいいですか？

家を支える骨組み（床・柱・土台・基礎）と、雨の入り口（屋根・外壁・窓）、それに給湯器やトイレなどの設備です。この記事の8か所のチェックリストを、スマホで開くか印刷して持って行ってください。

買う前に専門家に見てもらうと、いくらかかりますか？

国土交通省の手引きでは、建物状況調査（インスペクション）の費用は規模や調査する人で違うものの、6万円程度からが目安とされています。時間は1〜3時間程度です。

買う側が、勝手に専門家の調査を頼めますか？

買主が頼むこともできますが、売主の同意が必要です。家の中に入って調べるので、下見の段階で売主さんか、空き家バンクの担当の人に相談してください。

専門家の調査を受ければ、欠陥はないと安心できますか？

いいえ。調べられない場所は省くことがあり、すべての欠陥がないと約束するものではありません。目で見て分かる傷みの見当をつけるためのものと考えてください。

古い家でも、欠陥に備える保険に入れますか？

既存住宅売買瑕疵保険は、新耐震基準に適合しているなど一定の条件を満たす家が対象です。昭和の古い家では入れないこともあるので、検査する事業者に確かめてください。

売主が雨漏りを黙っていたら、どうなりますか？

「売主は責任を負わない」という特約があっても、民法572条では、売主が知りながら告げなかったことについては責任を免れないとされています。下見で聞いたことと答えを、メモや書面に残しておくことが大切です。

まとめ

空き家は傷んでいる前提で、直せる傷みかどうかを見に行く
見るのは8か所：屋根・天井・柱と壁・床・土台と基礎・水回り・外壁と窓・給湯器と浄化槽
設備は専門家の調査の対象外。下見の日に動かして確かめる
売主さんに聞いたことはメモに残す。遠慮しなくていい
不安なら建物状況調査（6万円程度〜・1〜3時間・買主が頼むときは売主の同意）

修理にかかるお金は空き家を買うといくらかかる？、直す費用の補助は空き家を買うともらえる補助金にまとめています。

※このページの内容は、2026年10月1日に各リンク先で確かめたものです。インスペクションの手引きは令和6年4月版です。

この記事で確かめた資料

この記事の作り方
国・市町村の資料と、自治体のサイトに実名で載っている移住者の話だけをもとに書いています。数字や制度は2026-10-01にリンク先で確かめました。古くなった点や誤りに気づいたらお問い合わせから教えてください。

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